Mal Tetap Sepi Pasca Pandemi, Akibat Jual Beli Online?

Tangerang, BisnisPro.id – Terjadinya mal sepi di Jakarta bukanlah tanpa alasan yang jelas. Namun, menurut Senior Associate Director Colliers Indonesia, Ferry Salanto, fenomena ini tidak dapat disimpulkan karena adanya persaingan dari platform jual beli online yang sedang merajalela. Ia menjelaskan bahwa bahkan para pedagang online tetap memerlukan tempat fisik (lapak) untuk berjualan, sehingga penyerapan ruang ritel masih dalam kendali.

“Platform jual beli online tidak serta merta menurunkan fungsi mal, penjual online sekarang melihat mal itu sebagai display mereka untuk barang-barang yang perlu sosialisasi kepada calon customer,” ungkap Ferry, pada Kamis (20/7/2023) lalu.

Ferry menekankan bahwa sejauh ini, perdagangan online belum mampu menyaingi tingkat transaksi yang terjadi di pusat perbelanjaan. Hal ini karena masih banyak calon pembeli yang lebih percaya dan memilih untuk melihat barang secara langsung daripada hanya mengandalkan foto barang secara online.

Terutama dalam pembelian barang elektronik, kepercayaan konsumen lebih tinggi ketika mereka dapat memastikan fungsionalitas optimal melalui kunjungan langsung ke toko daripada membeli melalui platform online tertentu.

Selain itu, fenomena mal sepi di pusat kota, khususnya DKI Jakarta, disebabkan oleh kurangnya optimalisasi dalam pengelolaan dan pengembangan daya tarik mal. Dalam era inovasi ritel saat ini, setiap pengelola harus terus memperbarui tipe pemasaran dan fasilitas untuk menarik lebih banyak pengunjung. Meskipun perkembangan platform jual beli online pesat, pusat perbelanjaan tetap memegang peran penting dalam menawarkan pengalaman belanja fisik yang tak tergantikan oleh dunia maya.

Menurut data dari Colliers, tingkat hunian rerata pusat perbelanjaan di Jakarta pada kuartal kedua 2023 mencapai 72,5 persen. Meskipun begitu, Jakarta tidak berencana untuk membuka mal baru dalam waktu dekat. Sebaliknya, pengembang pusat perbelanjaan sedang memfokuskan upaya ekspansi ke wilayah Bodetabek, yang mencakup Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi.

Tingkat hunian di kawasan Bodetabek saat ini mencapai 70,6 persen, menandakan adanya potensi pertumbuhan dalam industri perbelanjaan di sana. Dua mal baru yang sedang dalam tahap pembangunan adalah Carstensz Mall di Tangerang dan Cibinong City Mall 1 di Bogor. Wilayah Tangerang dan Bekasi diproyeksikan akan menjadi wilayah dengan pasokan mal baru terbesar di Bodetabek dalam waktu dekat.

“Jadi kalau kita lihat ke depan itu memang supply retail di Jakarta tidak terlalu banyak, jadi berkembang justru dipinggiran Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi,” jelasnya.

Selain itu, Ferry menekankan bahwa kesuksesan sebuah mal juga ditentukan oleh tingkat kunjungan pengunjung. Saat ini, arus pengunjung di beberapa mal di Jakarta telah kembali ke kondisi normal setelah masa pandemi, terutama di mal-mal kelas atas.

“Mal kelas menengah atas itu punya experience yang bagus makanya tingkat kunjungan bisa tembus 80 persen. Ini yang membuat kenapa gap terlalu besar antara performa dan kinerja mall kelas menengah atas dan bawah,” ujarnya.

Sementara itu, dari aspek harga sewa rata-rata, di Jakarta mencapai Rp563.428 per meter persegi dengan biaya pemeliharaan sebesar Rp153.519 per meter persegi. Sedangkan di kawasan Bodetabek, tarif sewa rata-rata adalah Rp375.838 per meter persegi dengan biaya pemeliharaan sebesar Rp118.992 per meter persegi. Perbandingan tersebut menunjukkan perbedaan harga yang signifikan antara dua wilayah tersebut.

Lebih jauh, Ferry memproyeksikan bahwa tingkat hunian tenant di mal kemungkinan akan mengalami koreksi pada akhir 2023 karena melonjaknya pasokan ruang ritel, meskipun penurunannya tidak akan signifikan. Hal ini menandakan adanya tantangan bagi pengelola mal dalam menjaga stabilitas dan daya tarik pusat perbelanjaan di tengah persaingan pasar yang semakin ketat.